Casa. Come si può resistere all’ultima stretta sul mattone

I consigli per chi deve vendere e per chi vuole comprare

Il ritorno dell’imposta comunale sulla prima casa, anche se nella versione attenuata che forse sarà licenziata dal Parlamento, arriva nel momento peggiore da dieci anni a questa parte per il mercato immobiliare e appare destinato ad accrescerne le difficoltà.

Doppia manovra

Chi possiede l’appartamento in cui vive dovrà fare fronte a una nuova spesa che si unisce ad altri aumenti di costi e tariffe. Chi, invece, la casa la sta cercando, senza un’adeguata disponibilità di contanti, difficilmente potrà approfittare della discesa dei prezzi in corso, dovendo fare i conti con la maggiore difficoltà di ottenere il mutuo. E se anche lo ottenesse certo non sarebbe ai tassi del primo semestre del 2011: gli spread, anche delle migliori offerte sul mercato, ormai si posizionano sopra i 3 punti percentuali. Significa partire per i prestiti fissi oltre il 6% e per i variabili a quasi il 4,5%.

La decisione della Bce di abbassare i tassi di riferimento di un quarto di punto potrà portare un leggero sollievo (20 euro al mese su 100 mila euro di debito residuo) solo a chi ha già in corso un mutuo indicizzato e solo se sarà assorbita per intero dall’Euribor, ma allo stato non appare destinata a portare benefici sulle condizioni dei prestiti di nuova stipula, per lo meno fin quando non si vedrà all’orizzonte un miglioramento della situazione economica in area euro.

I dati

Chi vuol vendere casa deve fare i conti con un eccesso di offerta che sta facendo scendere i prezzi soprattutto per chi ha la necessità di realizzare in tempi brevi. E resistere sulle proprie posizioni se nel frattempo si tiene la casa vuota, significa pagare a fondo perduto tasse più salate.

Le quotazioni secondo l’ultimo rapporto di Nomisma (da cui abbiamo tratto le tabelle di queste pagine) sono mediamente scese del 2,6% nelle principali città, solo Milano tra le metropoli è in lieve controtendenza, avendo messo a segno un rialzo attorno all’1% nelle zone centrali e semicentrali.

Le compravendite dovrebbero attestarsi a fine anno, secondo Nomisma, tra 565 e 575 mila, con una diminuzione tra il 6 e il 7% rispetto al 2010. È vero che l’Agenzia del Territorio ha segnalato che le transazioni hanno registrato un piccolo rimbalzo nel terzo trimestre, ma si tratta di un fenomeno che ha riguardato quasi esclusivamente i principali capoluoghi e dovuto soprattutto alla crescita della domanda di investimento, indotta nei mesi estivi dalle prime difficoltà dei titoli di Stato e dalla considerazione che le prime due manovre correttive dei conti licenziate dal governo Berlusconi avevano risparmiato il mattone.

Rallentamento

Secondo tutti i pareri che abbiamo raccolto da metà settembre in poi l’attività di vendita ha subito un brusco rallentamento e anche chi nella casa cerca un investimento di medio periodo acquisendo un immobile da locare ora deve fare i conti non solo con le nuove imposte, ma anche con l’inflazione, in sicuro rialzo dopo gli aumenti delle tariffe già decisi, a cui si aggiungeranno quelli prospettati sull’Iva: l’aumento del costo della vita riduce la convenienza della cedolare secca, perché cristallizza il canone per tutta la durata del contratto.

Uno scenario quindi grigio e sul breve tendente al nero, ma che può essere affrontato con buon senso da chi ha intenzione di vendere o comprare casa nei prossimi mesi. Vediamo come.

I consigli

Se si deve comprare casa, e si è nella situazione fortunata ma non frequente di disporre dei contanti, si è in posizione di forza, si può scegliere con calma e si può trattare sul prezzo. Oggi vale la pena anche di verificare il valore catastale della casa che si intende acquistare: su immobili grandi e di pregio a parità di caratteristiche potrebbero esserci differenze anche del 50% nel valore fiscale. Scegliere di comprare una casa usata da ristrutturare, usufruendo oltretutto della detrazione del 36%, resa strutturale dalla manovra Monti, può essere una buona scelta per risparmiare sulle tasse (gli estimi delle case vecchie sono in proporzione più bassi rispetto al valore dell’immobile di quelli degli immobili nuovi) ma non bisognerebbe fare delle nuove tasse uno spauracchio peggiore di quello che sono;

2) se si deve comprare con il mutuo prima di dare qualsiasi acconto è indispensabile verificare che si potrà ottenere il finanziamento. Nella scelta del prestito bisogna tenere presente che con gli spread attuali il variabile potrebbe schizzare anche al 7-8% se vi fosse una ripresa dell’economia accompagnata da inflazione. Lo si può scegliere solo se si può affrontare un rialzo teorico della rata del 30-40%.

3) Se si cerca una casa per investimento la priorità andrebbe data all’affidabilità dell’inquilino più che al rendimento immediato. Se si compra per puntare a un capital gain bisogna avere pazienza. Se si ragiona solo in una logica di incasso di affitti alti oggi non è proprio il momento.

FONTE: Gino Pagliuca (corriere.it)