Una riforma “a costo zero” degli estimi catastali che “non servirà a fare cassa” ma punterà a ridurre le iniquità oggi esistenti nella determinazione della base imponibile, consentendo anche una riduzione delle aliquote.
A delineare i contenuti della riforma è una nota illustrativa della Manovra Salva Italia pubblicata la settimana scorsa dal ministero dell'Economia sul suo sito web (www.mef.gov.it).
Discrasia tra i valori di mercato e i valori catastali
Il Governo è intenzionato a presentare un disegno di legge delega per la revisione degli estimi, constatando come la realtà immobiliare fotografata dal catasto sia molto distante da quella reale. Il prezzo medio delle case risulta infatti essere 3,73 volte superiore rispetto alla base imponibile Ici. Insomma, non c'è corrispondenza tra i valori correnti di mercato degli immobili e i valori catastali e questa discrasia si riflette sui costi degli affitti: i canoni di locazione ormai raggiungono livelli pari in media a 6,46 volte quelli delle rendite catastali. Senza contare il fatto che spesso nei comuni unità immobiliari situate in zone centrali vengono classificate come popolari, e con rendite più basse rispetto a quelle di “civili abitazioni” costruite in zone periferiche.
Vetustà del catasto
Secondo il Governo, la classificazione delle unità immobiliari non è più adeguata ai tempi: è dalla fine degli anni 80 che non sono state più aggiornate le classi catastali, gli unici aggiornamenti intervenuti in questi anni sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati in occasioni di ristrutturazioni e variazioni edilizie.
Valore patrimoniale affiancato alla rendita
La riforma che ha in mente l'Esecutivo Monti prevede di affiancare il valore patrimoniale alla rendita. Si prevede la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione. La rendita dovrà tenere in considerazione non solo il valore patrimoniale dell'immobile ma anche le spese sostenute dal contribuente per la manutenzione e la gestione del bene.
Nuovo meccanismo di classificazione
La riforma punta su un nuovo meccanismo di classificazione dei beni immobiliari che superi il sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.
La superficie sostituisce il vano come unità di misura
Per le abitazioni e gli uffici, l'unità di misura del peso fiscale dell'immobile non sarà più il “vano” ma la “superficie” espressa in metri quadrati. Infine, per gli immobili speciali la riforma punta a riqualificare i metodi di stima diretta.
Confedilizia: non esiste una riforma del catasto a costo zero
“Non può esistere una riforma del catasto a costo zero, lo stesso documento del Tesoro si prefigge di rimediare a certe sperequazioni già esistenti”, commenta su Il Giornale il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani.
“Il catasto deve rappresentare quanto l'immobile rende – spiega Sforza Fogliani - le particelle catastali sono ciascuna rappresentata da una rendita che indica il reddito ritraibile dell'immobile”.
Nel 1990, vista l'incapacità di calcolare la redditività dei singoli immobili, sono stati accertati i valori dei fabbricati e in seguito sono stati fissati i coefficienti per la definizione delle rendite. “Il problema – spiega il presidente di Confedilizia - è che i coefficienti sono stati fissati a capocchia, per questo la vecchia Ici era una vera e propria patrimoniale: si calcolava su un catasto basato sui valori”.
Poiché la manovra Monti ha aumentato le aliquote Imu, Sforza Fogliani auspica che la riforma del catasto preveda anche la revisione delle aliquote.
“Fa poi specie - conclude il numero uno di Confedilizia - a chi mastica la materia non vedere in tutto il documento alcun riferimento alla 'unità tipo' che dovrebbe essere prevista e individuata in ogni zona censoria”. Una carenza che secondo Sforza Fogliani rischia di “portare a una mancanza di omogeneità”.
FONTE: casaeclima.com
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